Encadrement des loyers : l'échéance de novembre 2026
L'expérimentation s'éteint à l'automne sauf nouveau texte. Un rapport commandé par Matignon rend un verdict ambivalent — et l'effet sur les investisseurs est plus subtil qu'annoncé.
L'encadrement des loyers arrive à un tournant : l'expérimentation s'achève en novembre 2026, et rien n'est encore tranché sur sa suite. Si vous investissez dans l'une des villes concernées, ou si vous y songez, voici l'état des lieux — et l'effet réel du dispositif sur votre capacité d'emprunt, qui n'est pas celui qu'on entend le plus souvent.
Où en est le dispositif
L'encadrement s'applique aujourd'hui à Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux et Montpellier notamment. Il s'appuie sur un empilement de textes : la loi ALUR de 2014, la loi ELAN de 2018, puis la loi 3DS de 2022.
L'expérimentation s'éteint en novembre 2026 en l'absence de nouveau texte. Une proposition de loi portée par les députés Le Meur et Echaniz a bien été adoptée à l'Assemblée nationale en décembre 2025, mais aucun vote n'est programmé au Sénat. Fin mai 2026, le ministre du Logement s'est déclaré défavorable à une généralisation nationale. Autant dire que l'issue reste ouverte.
Un bilan que personne ne peut brandir
Matignon a commandé un rapport à deux économistes, Gabrielle Fack (Université Paris-Dauphine) et Guillaume Chapelle (CY Cergy Paris Université). Consulté par l'AFP en mai 2026, il rend une conclusion qualifiée d'ambivalente — ce qui, en soi, est une information.
Les effets mesurés existent mais restent modestes : une baisse de 2 à 4 % des loyers dans les villes concernées hors Paris, sur les premières années d'application. Une étude de l'APUR avec le laboratoire Cesaer, publiée en 2025, chiffre pour sa part à environ 1 000 € par an la hausse de loyer évitée pour les locataires. Ni le camp du « ça ne sert à rien », ni celui du « ça a tout réglé » ne trouvent vraiment leur compte dans ces chiffres.
L'effet réel sur votre capacité d'emprunt
Voici le point qui intéresse directement un investisseur, et qui est presque toujours mal posé. Un loyer encadré, donc plus bas, réduit-il votre capacité à emprunter ? Oui — mais beaucoup moins qu'on ne l'imagine.
La raison tient à la façon dont les banques traitent les loyers : elles n'en retiennent qu'une fraction, généralement de l'ordre de 70 %, dans une fourchette qui va de 70 à 100 % selon l'établissement et le profil. L'abattement absorbe une partie de l'écart.
Prenons un exemple, calculé à partir d'hypothèses assumées : un investisseur disposant de 3 000 € de revenus mensuels, sur 25 ans. Avec un loyer attendu de 1 000 €, sa capacité tourne autour de 249 000 €. Avec un loyer ramené à 600 €, elle descend aux environs de 237 000 €. L'écart est d'environ 13 000 € — soit à peu près 1,5 m² à Paris, et jusqu'à 5 m² dans d'autres villes. Réel, mais rarement décisif.
Ce qui pèse vraiment
Mettons ce chiffre en perspective. Un crédit auto de 300 € par mois ampute la même capacité d'emprunt d'environ 60 000 € — soit près de cinq fois l'effet de l'encadrement dans notre exemple.
La leçon est constante, et je la répète à chaque rendez-vous : ce qui détermine votre capacité, ce sont vos charges récurrentes et la structure de votre dossier, bien avant les paramètres du marché sur lesquels vous n'avez aucune prise. L'investissement locatif représente d'ailleurs une part déclinante des projets financés ces dernières années — un signal qui en dit plus long sur le contexte de financement que sur l'encadrement lui-même.
Faut-il attendre novembre ?
Non. Piloter un investissement patrimonial sur un calendrier parlementaire est le meilleur moyen de ne jamais rien faire — et l'issue reste incertaine dans les deux sens.
La bonne question n'est pas « l'encadrement va-t-il tomber ? » mais « cette opération tient-elle debout au loyer encadré ? ». Si la réponse est oui, une éventuelle libération des loyers sera un bonus. Si elle est non, ne pariez pas votre patrimoine sur un vote.
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Informations à jour au 24 juin 2026, données à titre indicatif. Plusieurs mesures évoquées dépendent de textes non définitifs : seule une étude de votre situation permet de conclure. Ce contenu ne constitue pas un conseil personnalisé.
